Como evitar desastres en su condominio que afecten la propiedad y la vida

Los Administradores de Propiedades deben conocer y tener un inventario de TODOS los equipos, sistemas y la infraestructura de la cual es responsable. Debe conocer las condiciones de cada uno de ellos y contar con un Plan Maestro (“Master Plan”), que incluya un Plan de Mantenimiento Preventivo y un Plan de Reemplazo y Mejoras. Si un administrador no cuenta con un Plan Maestro a corto (período de 1un año), mediano (período de 3-5 años) y largo plazo (período de 10 años), se arriesga a que ocurran desastres que podrían ser fatales. Además, su presupuesto y operaciones diarias se podrían ver seriamente afectadas.

En mis años de experiencia, he encontrado que el denominador común que causa los mayores desastres es la falta de tener un Plan Maestro. Lamentablemente, la costumbre o norma que utilizan algunos administradores es la de reaccionar ante la Crisis. A esto yo le llamo el Mantenimiento de Crisis, el Mantenimiento de Histeria, el mantenimiento que se produce basado en las fallas.

Primer paso para evitar desastres: Usted como administrador debe tener datos de todos sus equipos y sistemas, de forma tal que usted pueda conocer el desempeño, la confiabilidad y las necesidades de mantenimiento de cada uno. El propósito es poder planificar los trabajos de mantenimiento de cada uno de ellos y, en su momento, el reemplazo de ese equipo o sistema bien sea porque ya alcanzó o pasó su vida útil o porque ya existe en el mercado tecnología de avanzada que permitirá reducir sus costos operacionales y hacerlos más eficientes.

Son muchos los equipos y sistemas que tenemos a cargo, por mencionar algunos:

  • Sistema de Distribución de Agua Potable
  • Sistema Pluvial y Alcantarillado/Sanitario
  • Subestaciones
  • Sistemas de Iluminación – Postes, lámparas
  • Elevadores
  • Sistemas de Prevención de Incendios
  • Plantas de Emergencia
  • Sistemas Control de Acceso
  • Sistema de Bombeo y Purificación Piscinas
  • Unidades de Aire Acondicionado
  • Estructuras Comunales, tales como, Piscina, Gazebos, techos, pavimento de estacionamientos, aceras y encintados, etc.

Cada sistema está compuesto por distintos equipos mecánicos y eléctricos, bombas, tuberías, compresores, tanques de agua, de aceite, etc.  En la medida en que usted conozca todos los sistemas, equipos e infraestructura de su propiedad, usted podrá desarrollar un Plan adecuado de mantenimiento y determinar los tiempos y el presupuesto que necesita para reparaciones y para mejoras. De igual forma, esto servirá para establecer si su cuenta de reserva es adecuada. Si usted no conoce sus equipos, sus sistemas, su infraestructura, se arriesga a que ocurran desastres que puedan afectar incluso la vida de las personas que viven y trabajan en la propiedad.